親からひき次いだ底地を不動産会社に売るという選択もある

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耕作権と底地について

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借地人が所有する借地権、地主の底地を一部ずつ交換して土地所有権を分割整理する方法があり、分割割合は建物の物件価値により条件が変化して双方の交渉により取り決められます。そして第三者の不動産会社に借地権と底地を一括売約する方法もあって、これは建売物件で不動産会社に売却して借地人と地主双方の同意が前提です。
底地のみ売却するのもできて、親からひき次いだ底地なら複雑化した借地権の扱いに悩む地主も少なくありません。底地のみを不動産会社に売るという選択もあり、借地権がついている底地はその分売値が目減りしますが、売却とき借地人の同意は必要なく、地主単独で行動できて、交渉期間が短いメリットがあります。反対に借地権のみを売却するのも可能ですが、それは底地権をもっている地主の譲渡承認があることが前提で、売却のとき地主への譲渡承諾量で手数料が発生。売るときはまず地主の考えを確かめることから始まって、地主が第三者へ譲渡、借地権を買い戻したいと意向をしめすこともあって借地権売却は地主との関係が複雑に絡み、交渉が難しいこともあります。
耕作権と底地の所有権の等価の交換ですが、地主から交換しないかと相談を持ち掛けられることがあったりして、一見耕作権と交換に所有権をもらうのは損ではないかと思ってしまいますが、交換して少しでも土地を減らしてしまいたい理由はどこになるのでしょうか。

底地を建て替えるときには

底地の地主をしている人たちの悩み事の中で増改築に関して問題があって土地は自分が所有してもその土地の上に立つ建物は借地人の所有で、その建物の増改築を借地人が望むなら、どう対処すればいいのか迷うことが多いです。
そして、底地増改築に関し禁止しているときは借地人が希望して断ることも可能ですが、明確に意図を示してない時は交渉となるケースも。どこまで許容するか、増改築に当たって承諾料をいくらに設定するのか問題があります。一般的に木造から木造へ全面改築なら更地価格の3%が相場と言われ、木造から軽量鉄筋に建て替えするときは3%以上の承諾料が相場。地主と借地人の両者が納得して増改築工事がされることになる時井もいろいろ取り決めが必要になります。
工事する業者はどこにするのか、契約期間延長をいつまでにするかなど再度契約をむすびなおすケースが高いです。底地の地主問題に資産整理があって、元から底地を所有し借地人と契約を結ぶときは底地価格、契約内容を把握していて問題ないですが、ある日突然相続したら地主としてどう管理すべきかなど資産問題を抱えるケースがあります。底地が資産となれば、その仕組みを知らなくては無駄になるケースがあるのです。底地の地主になれば専門業者に委託し管理してもらう方法もあります。

底地の地代を値上げするには

底地権を持つ地主にとって納税は大きな負担となり、いろいろな税金を払い土地所有するため税金種類、納税義務を学ぶことが大事。底地権を持つ地主は都市計画税対象になる土地のときは納税義務が生まれ、借地権者はあくまで土地を借りている立場で、土地に対して都市計画税負担義務はないです。代わりに地代を毎月払う仕組みになっていますが、建物に関して納税義務があります。
都市計画税は0.3%を上限としていて適用になる税率は市町村ごとことなって確認しておきましょう。底地の地代値上げタイミングは地主によりむずかしく、借地権者との関係性などにより値上げしにくいケースがあります。底地地代値上げしたいといき、借地人に対して通知し同意を得る必要が出ます。価格の上昇や物価上昇など生じたとき値上げするケースが多く、近くにある土地の地代と比べて安すぎるときにも値上げを伝えるケースもあります。地代値上げは借地権者が納得しないで交渉がスムーズに進まないこともあって、その時裁判所に対して調停を申し立てる方法もあります。
第三者が間に入って法にのっとって解決する方法で、調停で解決できない時訴訟もあり得ますが、最終手段にしましょう。借地権者は長い付き合いになって値上げ比率も考慮し決めることが大事です。

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